De gemeente Zaanstad heeft plannen om in sommige plaatsen om erfpacht om te te zetten in eigendom.
Beste leden en belangstellenden van de vereniging Hart voor Stad,
Van enkelen onder u hebben wij vragen gekregen hoe het zit met de voorstellen van de gemeente om erfpacht om te zetten in eigendom. Onderstaand een toelichting over dit onderwerp.
Erfpacht, een interessant onderwerp. Wij hebben het kort met een van onze leden besproken die op dat gebied juridisch geschoold is. (dat is overigens het voordeel van het lid zijn. Wij weten van de meeste hun achtergrond en kunnen waar nodig een beroep erop doen.)
In 2006 is 130 m2 grond op erfpacht in Westerwatering verkocht voor € 5050,-.
Dus € 38,85 per meter. Hoewel wij het huidige voorstel van de gemeente niet kennen gaan wij er toch vanuit dat de M2 prijs belangrijk hoger ligt dan in 2006. Sedertdien heeft het college besloten zo genaamde marktconforme tarieven te gebruiken. Daar is niets mis mee.
Maar ....
De gronden waar het hier om gaat zijn niet vrijelijk te gebruiken. Er ligt een zakelijk recht op in de vorm van de uitgegeven erfpacht. Volgens onze juristen heeft dit zakelijk recht ook een waarde die fluctueert met de waarde van grond elders. Dat wil dus zeggen dat de oorspronkelijk overeengekomen afkoopsom (canon) er niet toe doet. Belangrijker is de actuele waarde, die het gebruiksrecht in de vorm van de erfpachtovereenkomst heeft, op het moment van verkoop van de grond. Ergo, voor de grond een marktconforme prijs, dan dit ook voor de waarde van het gebruiksrecht! Deze waarde dient van de koopsom voor de grond te worden afgetrokken.
Een goede vergelijking kan worden gemaakt met het verschil in waarde van een huis dat vrij te aanvaarden is en een huis waarop een verhuurcontract rust. Dit laatste zal minder opbrengen.
De gemeente meent dat de waarde van de grond sedert ongeveer 1985 sterk is gestegen. Dat is juist. Sedert kort heeft zich een (wellicht tijdelijke) daling van grondprijzen voorgedaan. Dit is de gemeente niet onbekend gezien de verliezen die het Grondbedrijf van de gemeente momenteel rapporteert.
Verder is van belang wat er in het oorspronkelijke erfpacht contract is bepaald over wat er gebeurt na afloop van het contract, dus in 2035. Feitelijk, als er niets is bepaald, heeft de eigenaar van de grond het recht de gebruiker van de grond te verplichten de grond schoon op te leveren. Maar in de meeste gevallen is er een clausule in opgenomen die bepaald hoe de nieuwe verhouding tussen de eigenaar van het blote eigendom en de erfpachter wordt, ook wat betreft de canon. Hou ook nog in de gaten wat de fiscale gevolgen zijn. De oorspronkelijke eenmalige canon was fiscaal aftrekbaar. De belastingdienst kan theoretisch het deel van de canon dat door aankoop van de grond niet wordt gebruikt en waarover dus ten onrechte een belastingvoordeel is verkregen, terug vorderen.
Verder wordt de 2% overdrachtsbelasting die oorspronkelijk tot eind juni 2011 loopt waarschijnlijk verlengd.
Een redelijke commerciële prijs voor vrij te aanvaarden grond zal liggen tussen 350 en 500 Euro per m2.
Met vriendelijke groeten,
Vereniging Hart voor Stad
Bert Bok voorzitter Will Evers secretaris